Publireportage | Immobilien Börse AG Wie verkaufe ich mein Haus zum richtigen Preis?

Die Liegenschaftsanalyse von Immobilien ist erforderlich, um einen realistischen Preis zu erzielen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchten. Es kann um den Sach- oder den Ertragswert gehen, letzterer spielt bei vermieteten Immobilien die grösste Rolle. Die Liegenschaftsanalyse lässt sich dementsprechend mit verschiedenen Verfahren durchführen.
Gespräch am Bürotisch zwischen drei Personen

Weshalb macht eine Marktwertermittlung Sinn und ist wichtig?

Sicherheit darüber, dass er einen fairen Preis für seine Liegenschaft bezahlt. 

Dies führt dazu, dass mit weniger intensiven Verkaufsverhandlungen und Preisabschlägen zu rechnen ist. 

Ausserdem haben diverse Studien von Pensionskassen und Banken ergeben, dass es wichtig ist, im Vorfeld eine professionelle Liegenschaftsanalyse durchzuführen, da viele Privatverkäufer ohne eine Liegenschaftsanalyse, ihre Liegenschaft unter dem Wert verkaufen und dadurch einen Verlust erzielen.

Worum geht es bei einer Liegenschaftsanalyse ?

In einigen Fällen möchten Privatpersonen ihr Haus oder die Wohnung verkaufen, in anderen Fällen wurde das Objekt einst als Kapitalanlage erworben. Beim Verkauf sollten Sie daher Ihre Immobilie realistisch bewerten lassen.

Diese Liegenschaftsanalyse von Immobilien bezieht sich auf verschiedene Punkte:

  • Reiner Sachwert
  • Rentabilität bei einer Vermietung
  • Liquiditätsanforderungen an Käufer
  • Finanzierungsmöglichkeiten
  • Steuerrechtliche Fragen

Sollten Sie Ihr Haus an einen Investor verkaufen, kann dieser eine Liegenschaftsanalyse für die eigene strategische Optimierung vornehmen lassen. Er wird einen gewissen RoI (Return on Investment) anstreben und daher die Immobilie vorrangig unter Renditegesichtspunkten bewerten lassen. 

Manche Firmen nehmen eine Liegenschaftsanalyse ihres bestehenden Immobilien-Portfolios vor, um dieses strategisch optimieren zu können. Das Immobilienmanagement benötigt solche Berechnungen, um eine exakte Rentabilitätsrechnung durchführen zu können. 

Denn die Liegenschaftsanalyse von Immobilien generiert eine klare Aufschlüsselung der Kostenstruktur. Das Bewirtschaftungskonzept lässt sich damit verbessern.

Liegenschaftsanalyse: Kreditsicherheit für Privatpersonen

Eine Immobilie und der Grund und Boden, auf dem sie steht, sind auch Kreditsicherheiten. Die Werthaltigkeit der Immobilie ist für die Sicherheit des Darlehens ebenso entscheidend wie das finanzielle Leistungsvermögen des Kreditnehmers. 

Für Privatpersonen, die in ihrem Haus wohnen, ist dabei das Sachwertverfahren für die Liegenschaftsanalyse ausschlaggebend. Sollte die Immobilie hingegen vermietet werden, spielen Mieteinnahmen und der RoI die wesentlichere Rolle. In beiden Fällen wird man bei der Liegenschaftsanalyse einer Immobilie auch den Verkehrswert sowie die Instandhaltungs- und Zinskosten ermitteln.

Verfahren zur Liegenschaftsanalyse

Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden, die unterschiedliche Bedeutung haben, wenn Sie etwa Ihr Haus verkaufen möchten. Internationale Verfahren sind beispielsweise die Discounted-Cash-Flow-Methode und das Residualverfahren (Bauträgerverfahren). 

Für Privatverkäufer könnten das Sach- oder Verkehrswertverfahren bevorzugt werden.

Das Sachwertverfahren ist allerdings komplex, es wird auch bei der Liegenschaftsanalyse von industriellen Gebäuden angewendet. Hier die gängigen Verfahren im Überblick:

  • ErtragswertverfahrenDieses Verfahren lohnt sich für Eigentümer, die ein vermietetes Haus verkaufen möchten. Die Lage kann hier ausschlaggebend sein, denn sie bestimmt die Nachfrage von Mietern in wesentlicher Form.

  • Discounted-Cash-Flow-MethodeDiese Methode wenden internationale Investoren an. Sie macht es möglich, einen Investitionswert zum Stichtag des Kaufs zu berechnen. Zukünftige Renditechancen werden dabei berücksichtigt. Der Discounted-Cash-Flow ist der abgezinste Zahlungsstrom. Problematisch ist die schwierige Prognose der künftigen Marktentwicklung.

  • ResidualverfahrenDie «Bauträgermethode» eignet sich für die Bewertung eines noch unbebauten Grundstücks. Es geht also eigentlich um den Grundstückswert unter der Annahme, dass die Fläche durch eine künftige Bebauung bestmöglich genutzt wird.

  • VerkehrswertverfahrenDieses Verfahren eignet sich gut, wenn Privatleute ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten. Der Verkehrswert ist der «übliche Marktwert», der zum Zeitpunkt des Verkaufs unter gewöhnlichen Umständen zu erzielen ist. Er kann vom Sachwert der Immobilie abweichen, wenn die Gegend aktuell sehr beliebt oder im Gegenteil eher unbeliebt ist. Entscheidend für den Verkehrswert sind eigentlich Angebot und Nachfrage.

  • Hedonische Bewertung: Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichswertverfahren, welches vor über 20 Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurde. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und es wird statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. IAZI wertet dabei Daten von jährlich über 25’000 effektiv erfolgten Transaktionen von Wohneigentum aus. Die Informationen dazu stammen von den Hypotheken vergebenden Institutionen, also von Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Diese Methode ist sehr genau und wird daher von der Immobilien Börse AG vorwiegend angewendet..

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